Baufinanzierung ohne Eigenkapital – Ist das überhaupt möglich?

Wer eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, also eine sogenannte Vollfinanzierung anstrebt, stößt oft vor eine große Mauer bei den Banken. Grundsätzlich möchten die Darlehensgeber die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- & Grundbuchkosten sowie ggfs die Maklercourtage nicht mitfinanzieren, da diese „weichen Kosten“ im Zuge des Kaufes bereits ausgegeben werden und somit keine Sicherheit für die Bank bieten. Erfahren Sie im Folgenden, welches die Voraussetzungen und Nachteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital sind.

Voraussetzungen

Die Grundvoraussetzung für eine Vollfinanzierung ist in erster Linie eine überdurchschnittlich gute Bonität. Der Schufa-Score sollte tadellos und das Einkommen hoch und sicher sein. Dadurch verringert sich das Risiko der Bank, sodass dieser die Nachteile einer Finanzierung ohne Eigenkapital gelassener sieht. Natürlich spielt hierbei auch die Lage der Immobilie eine wichtige Rolle. Kaufen Sie in einer eher strukturarmen Region, wo die Nachfrage nicht sehr hoch ist, könnte das die Machbarkeit Ihrer Finanzierung erschweren. Erwerben Sie Ihr Objekt hingegen in einer Top Lage, ist die Aussicht auf die Machbarkeit in Kombination mit einer guten Bonität deutlich höher.

Nachteile

Bei einer Vollfinanzierung hat der Darlehensnehmer in erster Linie den Nachteil, dass  die Zinskosten teurer sind wie bei einer „Unter 100% Finanzierung“. Das Darlehen bekommt nicht zuletzt dadurch eine längere Laufzeit als wenn die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bedient werden.  Hinzu kommt, dass der Sollzinssatz ebenfalls schlechter ausfallen kann, da dadurch das Risiko der Bank steigt. Vor Allem jedoch wird eine außerordentliche Bonität, ein Top Schufa-Score sowie eine 1A Lage der Immobilie erwartet. Wird unter diesen Umständen die Finanzierung begleitet, sollte dennoch unbedingt beachtet werden, dass das Risiko bei einer möglichen Zwangsversteigerung auf höheren Schulden sitzen zu bleiben, hoch ist.

Unsere Empfehlung

Wir raten unseren Kunden grundsätzlich immer zu einer Finanzierung, wo mindestens die Kaufnebenkosten aus „echtem Eigenkapital“ getragen werden. „Echtes Eigenkapital“ bedeutet, dass die Darlehensnehmer ihr gespartes oder geschenktes Kapital einsetzen. Die Aufbringung dieser Mittel durch die Aufnahme eines Privatdarlehens erhöht wieder das Risiko einer Machbarkeit beim jeweiligen Darlehensgeber und kann vor Allem auch zu einer möglichen Überschuldung der Darlehensnehmer beitragen.

Wenn hingegen 20% oder mehr Eigenkapital eingebracht wird, erhöht dies deutlich die Chancen auf eine Genehmigung und vor Allem die Aussicht auf wesentlich bessere Konditionen, denn die Bank belohnt das sinkende Risiko mit guten Zinsen.

Tipps bei einer Vollfinanzierung

Sollten Sie eine Finanzierung ohne Eigenkapital abschließen, empfehlen wir Ihnen dringend sich entsprechend zu versichern. Allen voran ist die Risikolebensversicherung im Todesfall ein bedeutender Risikoträger für Ihre Hinterbliebenen. Auch die Berufsunfähigkeit ist ein Thema, welches Sie für den möglichen Eintritt versichern sollten.

Darüber hinaus sollten Sie Ihre Tilgung möglichst hoch setzen, damit sich die Laufzeit Ihres Darlehens entsprechend verkürzt und somit Ihr Risiko verringert wird. Auch das Einzahlen der Tilgung in einen Bausparvertrag ist eine Möglichkeit, bei der Sie zudem den Vorteil einer Zinssicherung genießen können.

Fazit

Sollten Sie eine Finanzierung ohne Eigenkapital abschließen, empfehlen wir Ihnen dringend sich entsprechend zu versichern. Allen voran ist die Risikolebensversicherung im Todesfall ein bedeutender Risikoträger für Ihre Hinterbliebenen. Auch die Berufsunfähigkeit ist ein Thema, welches Sie für den möglichen Eintritt versichern sollten.

Darüber hinaus sollten Sie Ihre Tilgung möglichst hoch setzen, damit sich die Laufzeit Ihres Darlehens entsprechend verkürzt und somit Ihr Risiko verringert wird. Auch das Einzahlen der Tilgung in einen Bausparvertrag ist eine Möglichkeit, bei der Sie zudem den Vorteil einer Zinssicherung genießen können.