Finanzierung ohne Eigenkapital – Ist das überhaupt möglich?

Wer eine Finanzierung ohne Eigenkapital, also eine sogenannte Vollfinanzierung plant, stößt oft auf Hürden bei Banken und Kreditgebern. Denn üblicherweise sind Banken nicht bereit, die sogenannten Kaufnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie möglicherweise die Maklercourtage, mit zu finanzieren. Diese „weichen Kosten“ sind für die Bank wenig attraktiv, da sie direkt beim Kauf anfallen und keine Sicherheit bieten. Im Folgenden erfahren Sie, welche Voraussetzungen für eine Finanzierung ohne Eigenkapital erforderlich sind und welche Vor- oder Nachteile diese mit sich bringt.

Voraussetzungen für eine Finanzierung ohne Eigenkapital

Die wichtigste Voraussetzung für eine Vollfinanzierung ist eine gute Bonität. Ein einwandfreier Schufa-Score und ein hohes, sicheres Einkommen sind essenziell, da sie das Risiko für die Bank verringern. Diese sieht dann die Finanzierung ohne Eigenkapital weniger kritisch. Ebenso spielt die Lage der Immobilie eine entscheidende Rolle: Immobilien in wirtschaftlich schwachen Regionen mit geringer Nachfrage erschweren die Machbarkeit einer solchen Finanzierung erheblich. Liegt das Objekt jedoch in einer Top-Lage, steigen die Chancen auf eine erfolgreiche Finanzierung in Kombination mit einer guten Bonität deutlich.

Vorteile

Eine Vollfinanzierung ist besonders attraktiv für Menschen, die schnell in den Immobilienmarkt einsteigen möchten, sei es aufgrund steigender Preise oder günstiger Finanzierungsbedingungen. In Zeiten, in denen die Immobilienpreise rasant ansteigen, kann das Ansparen von Eigenkapital dazu führen, dass die Preise schon so stark gestiegen sind, dass der Kauf für den Einzelnen unerreichbar wird. Eine Vollfinanzierung ermöglicht es, frühzeitig Eigentum zu erwerben und von einer möglichen Wertsteigerung zu profitieren, ohne auf Jahre hinaus Kapital ansparen zu müssen. 

Die Liquidität, die durch den Verzicht auf den Einsatz von Eigenkapital erhalten bleibt, kann dann anderweitig genutzt werden. Dies bietet Spielraum für Notfälle, größere Anschaffungen oder alternative Investitionen. Wer beispielsweise das Eigenkapital in andere Anlageklassen wie Aktien oder Fonds investiert, könnte davon langfristig profitieren und seine finanzielle Diversifizierung ausbauen. Dies gibt den Käufern mehr Flexibilität, ihre Finanzen auf verschiedenen Ebenen zu managen.

Nachteile

Eine Vollfinanzierung bringt neben den Vorteilen auch einige Nachteile mit sich. Zum einen sind die Zinskosten höher, da kein Eigenkapital eingebracht wird, was die Finanzierung teurer macht. Dadurch kann die Laufzeit des Darlehens verlängert werden, was die monatlichen Belastungen langfristig erhöht. Zudem besteht ein höheres Risiko, vor allem bei steigenden Zinsen oder einem möglichen Einkommensausfall, da kein finanzieller Puffer vorhanden ist.

Darüber hinaus ist die Kreditbewilligung schwieriger, da Banken bei einer Vollfinanzierung eine starke Bonität und ein stabiles, hohes Einkommen voraussetzen. Käufer müssen zudem mit einer geringeren finanziellen Flexibilität rechnen, da keine oder nur wenige Rücklagen vorhanden sind, um unerwartete Ausgaben zu decken. Insgesamt ist eine Vollfinanzierung riskanter und teurer, erfordert jedoch kein Eigenkapital.

Unsere Empfehlung

Grundsätzlich empfehlen wir, immer einen Teil der Finanzierung aus Eigenkapital zu bedienen, zumindest jedoch die Kaufnebenkosten. Eigenkapital bedeutet hierbei das angesparte oder geschenkte Geld, das ohne zusätzliche Kredite eingebracht wird. Wenn diese Nebenkosten über ein weiteres Darlehen gedeckt werden, erhöht dies das Risiko einer Überschuldung und könnte zu Problemen bei der Kreditvergabe führen.

Werden hingegen 10% oder mehr Eigenkapital eingebracht, verbessert dies die Chancen auf eine Kreditgenehmigung deutlich. Vor allem jedoch profitieren Sie von günstigeren Konditionen, da das Risiko für die Bank sinkt, was mit besseren Zinssätzen “belohnt” wird.

Tipps bei einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital

Sollten Sie dennoch eine Vollfinanzierung in Erwägung ziehen, ist es ratsam, sich entsprechend abzusichern. Eine Risikolebensversicherung ist im Todesfall besonders wichtig, um Ihre Angehörigen finanziell zu schützen. Ebenso sollte der Abschluss einer Berufsunfähigkeitsversicherung in Betracht gezogen werden, um für den Fall einer Arbeitsunfähigkeit vorzusorgen.

Darüber hinaus empfehlen wir, die Tilgungsrate möglichst hoch anzusetzen, um die Laufzeit des Darlehens zu verkürzen und das Risiko zu minimieren. Eine weitere Möglichkeit ist das Ansparen in einen Bausparvertrag, der neben der Tilgung auch den Vorteil einer Zinssicherung bietet.

Fazit

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, bringt jedoch höhere Zinsen, längere Laufzeiten und ein erhöhtes Risiko mit sich. Deshalb ist eine gute Absicherung unverzichtbar. Eine Risikolebens- und Berufsunfähigkeitsversicherung sind besonders wichtig, um sich vor unvorhersehbaren Ereignissen zu schützen. Auch eine hohe Tilgungsrate kann helfen, die Laufzeit des Darlehens zu verkürzen und die Zinskosten zu senken. Trotz der Machbarkeit ist es immer empfehlenswert, zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zu finanzieren, um bessere Konditionen und mehr finanzielle Sicherheit zu erreichen.